Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau mode d’accession à la propriété basé sur une dissociation économique pérenne entre :

• La valeur foncière, portée par un nouvel acteur spécifique appelé l’OFS,
• Et le coût de la construction qui reste porté le ménage accédant à la propriété.

Cette répartition permet de baisser le prix d’acquisition du logement et ouvre également la voie à un encadrement de l’usage du bien et des cessions dans le temps par l’OFS.

L’enjeu d’une dissociation économique entre le foncier et le bâti avait déjà fait l’objet d’expérimentations. Les coopératives d’Hlm ont contribué au dispositif de Pass Foncier, mis en place par les partenaires sociaux d’Action Logement de 2006 à 2011. Le principe du Pass Foncier était de différer l’achat du foncier par les ménages après le terme de leur prêt immobilier, afin de lisser le coût dans le temps. Après l’arrêt de ce dispositif les coopératives ont développé le Coop’Foncier, qui fonctionnait sur le même principe mais avec un portage assuré par la coopérative elle-même.

Ces modèles ont permis de mesurer l’impact de la dissociation pour solvabiliser les acquéreurs. Mais à l’instar des autres modes d’accession sociale, ils n’ancraient pas la vocation sociale des logements à la revente. Les clauses anti-spéculatives se sont révélées juridiquement limitées ce qui a parfois conduit à reporter les éventuels effets d’aubaine plutôt qu’à les éviter.

Le dispositif de Bail Réel Solidaire (BRS) est particulièrement prometteur. Il permet de constituer un parc pérenne de logements abordables grâce à son aspect anti-spéculatif. Il est particulièrement adapté à l’accession sociale grâce au mécanisme innovant de rechargement du bail à chaque mutation.

Ce guide s’attache à fournir aux coopératives d’Hlm les clés de compréhension du dispositif, mais surtout des conseils pratiques et les informations nécessaires à la réussite des programmes en Bail Réel Solidaire sur la base des premiers retours d’expériences des coopératives d’Hlm pionnières. Il s’adresse à des opérateurs familiers des enjeux et des méthodes de l’accession sociale, dans la mesure où une opération en BRS doit être abordée avec les mêmes critères et préventions que toute autre opération d’accession. Il n'aborde pas spécifiquement le cas de la vente de patrimoine Hlm en BRS ni le cadre juridique du bail réel solidaire d'activité.

Le lecteur qui rechercherait un accompagnement dans le cadre d’une familiarisation avec le modèle de l’accession sociale est invité à se reporter en complément vers les autres ouvrages et dispositifs de formation développés par ARECOOP.